Nesse artigo vamos desvendar as peculiaridades da regularização de imóveis esclarecendo as dúvidas mais frequentes sobre o assunto.
Normalmente, a regularização de imóveis se torna importante nas horas mais inconvenientes, seja um processo de inventário, seja um processo de compra e venda ou até mesmo no momento em que se descobre que determinado bem não poderá ser usado como garantia.
A partir de agora, vamos esclarecer as perguntas mais recorrentes aqui do escritório, que pode ser a sua dúvida também!
O QUE É REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS?
A regularização de imóveis é a necessária adequação de um bem que esteja completamente de acordo com a legislação local, seja na matrícula, seja quanto a sua propriedade, seja quanto a sua posse, etc…
Nesse momento, podemos compreender que a regularização de imóveis nada mais é do que a abrangência de diversos procedimentos variados que por sua vez, se cumpridos rigorosamente, acarretará na obtenção da regularização em sua plenitude.
Qual é a diferença entre posse e propriedade?
Essa pergunta é importante, pois esses dois institutos causam uma certa confusão.
Primeiro, partimos do princípio que a propriedade é um título, enquanto que a posse é um fato.
Propriedade: é o reconhecimento de que um indivíduo é dono de um determinado imóvel.
Posse: nada mais é do que o detentor efetivo de um imóvel ou um bem, ou seja, aquele que pratica todos os atos que se atribuiria ao dono do imóvel.
Para melhor compreensão, vamos exemplificar: imagine que uma determinada pessoa pensa estar comprando um imóvel regularmente, mas o proprietário não transfere a propriedade para o comprador. Essa pessoa que comprou o bem constrói uma casa, paga os IPTUs em dia, as demais contas do imóvel, que inclusive estão todas em seu nome, cria seus filhos por mais de 20 anos, nunca tendo sido contestada sua presença pelo proprietário. Aqui podemos ver que embora a propriedade se mantinha em nome do antigo dono, mas o comprador é o detentor do imóvel.
No caso do exemplo, a solução seria usucapir esse imóvel para que esteja devidamente regularizado e assim o comprador passe a ter não só de fato, mas também de direito, a sua propriedade.
POR QUÊ É TÃO IMPORTANTE REGULARIZAR O MEU IMÓVEL?
A princípio, é importante salientar que se você tem a pretensão de utilizar o seu bem para algum tipo de transação, ou seja, para que haja a possibilidade de venda, usar o bem como garantia, transferir ou realizar qualquer tipo de procedimento, é necessário que esse bem esteja devidamente regularizado. Do contrário, está diante de uma problemática, a qual não estará em consonância com a lei local.
Nessa oportunidade, é importante esclarecer que há pessoas que arriscam em negociar os direitos sobre o bem, como por exemplo: a cessão de posse. No entanto, esse tipo de contrato não é tão seguro quanto a transação correta para a regularização do imóvel.
QUAIS SÃO AS MODALIDADES PARA REGULARIZAR IMÓVEL?
São inúmeras as modalidades para a efetiva regularização de imóvel. Essa modalidade será determinada pelo grau de ajuste que o bem necessita para sua regularização.
Algumas são mais complexas que outras, bem como existem modalidades que não vão exigir ingresso na via judicial, dentre todos, os que mais se destacam são elas:
· Usucapião judicial e usucapião extrajudicial
· Adjudicação compulsória
· Averbação de construção ou de demolição
· Aumento de área
· Desmembramento ou unificação de matrícula
· Mudança de classificação de uso
· Regularização de impostos
A orientação é de que a regularização de imóveis é absolutamente necessária, e para que sejam feitos todos os trâmites, bem como sejam observadas todas as pendências, de modo a tornar o bem apto para qualquer tipo de negociação, você deverá contar com o auxílio de um escritório de advocacia com profissionais especializados em direito imobiliário.
Contudo, é sempre bom lembrar que a regularização é importante mesmo quando não há nenhum tipo de negociação em vista, pois essa regularização demanda tempo, e se for um caso de urgência, poderá ser um grande problema.
QUANTO CUSTA PARA REGULARIZAR UM IMÓVEL?
Depende! O tema é bem amplo e nos oferece várias formas de solução, e cada uma delas apresenta seus próprios custos e complexidade. Por isso, o custo de regularização vai variar de acordo com a demanda, de acordo com o tipo de procedimento necessário, a obrigatoriedade de processo judicial ou não e, principalmente, o valor estimado daquele imóvel, que normalmente impactará o custo total desta regularização.
É SEMPRE NECESSÁRIO A PRESENÇA DE UM ADVOGADO PARA REGULARIZAR UM IMÓVEL?
É de praxe que em um procedimento de regularização sempre existirá uma série de burocracias a serem seguidas e cumpridas, e mesmo nos casos de regularização extrajudicial, sempre haverá uma certa dificuldade que exigirá conhecimento de um advogado especializado em direito imobiliário. No mesmo sentido, a presença de um profissional te trará a garantia de celeridade no procedimento e evitará a ocorrência de gastos desnecessários com procedimentos incorretos.
O QUE É USUCAPIÃO?
A usucapião é, em regra, o procedimento hábil para respaldar uma pessoa que está na situação de possuidor de um bem, que na verdade deveria estar na condição de proprietário.
No entanto, existem requisitos legais que precisam ser preenchidos para que seja cabível a usucapião, quais seja: posse mansa e pacífica, ou seja, que não tenha sido contestada pelo primeiro dono durante a estadia do possuidor, respeitar o legal de período mínimo de posse, de acordo com cada situação, ou seja, o tempo mínimo de posse pode ir desde 5 anos, até 15 anos, dependendo de qual a categoria da usucapião tentada.
NÃO SEI SE MEU IMÓVEL É REGULARIZADO. O QUE FAZER?
Você pode descobrir se o seu imóvel está regularizado entrando em contato com um escritório de advocacia para fazer todas as consultas necessárias e identificar se há alguma irregularidade pendente.
POSSO VENDER UM IMÓVEL QUE SÓ TENHO POSSE?
É possível fazer a venda dos direitos chamados de “cessão de posse”. Desta forma, o comprador também se tornará possuidor, como você era até o momento da venda. Este comprador poderá, no futuro, realizar a usucapião do bem, utilizando dos anos de posse.
Você ainda ficou com alguma dúvida? Entre em contato comigo, estarei pronta para ajudá-lo(a)!
Escrito por: Dra. Bruna Galhardo – OAB n° 431.820.
